とある夫婦のリノベストーリー『リフォーム・リノベーション住宅ローンは使えるのか！？』
リフォーム・リノベーションに住宅ローンは使える！？
～とある夫婦のリノベストーリー～
誠一「最近、リノベーションに憧れてるんだよね。
中古の家を買って、自分たち好みに仕上げるってやつ。」
ゆり「いいよねぇ。ああいうのSNSで見るたび、ワクワクするもん。
でもさ、お金ってどうするんだろう？」
誠一「新築だと住宅ローンだよね。
中古住宅も住宅ローンが使えるて聞いた。リノベの費用がどうなんだろう？」
ゆり「リフォームローンっていうのは聞いたことがあるからそれを合わせて使わないといけないのかな・・・？」
最近よく聞く“中古住宅＋リノベーション”という選択。
新築よりもコストを抑えつつ、理想の暮らしを実現できることから、特に20代の家づくり世代に人気です。
ただ、実際に進めようとすると出てくるのが「資金」の問題。
「住宅ローンって新築とか中古住宅の購入にしか使えないんじゃないの？」
という思われている方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、リフォーム・リノベーションにおける住宅ローンの使い方を、会話を交えながらわかりやすく解説していきます！
１．住宅ローンって、リノベにも使えるの？
実は、住宅ローンはリノベーションにも使えます。
特に「中古住宅の購入＋リノベ」をセットで行う場合には、一体型ローンとしてまとめて借りることができ、金利も住宅ローンと同じ設定です。
その他にも、住宅ローンが残っているマイホームをリフォームする際にも、その住宅ローンの残債＋リフォーム費用で住宅ローンを組みなおしたりすることもできます。
購入するときはもちろん、年数がたってからのリフォームの際にも利率の低い住宅ローンを活用できるので、この辺りはマイホームの購入後にいずれ訪れるリフォームの時に備えて覚えておきたいところです。
２．リフォーム・リノベ、どんなローンの種類があるの？
選べるのは主にこの２つです。
✅ ① 住宅ローン（リノベ一体型）
中古住宅の購入と同時にリノベ費用も借入できるタイプ。
金利が低く、返済期間も長く設定可能。金融機関によって諸条件が異なります。
✅ ② リフォームローン（単体型）
今住んでいる家や、すでに購入済みの住宅をリフォームするためのローン。
担保不要で借りやすい反面、金利はやや高め・借入限度額も低めです。
この二つのローンの根本的な違いは、『有担保』であるか『無担保』であるかです。
借入する際に、土地建物を担保（抵当）に入れるのが住宅ローンです。
担保があるので金利も低くてよいということですね。
逆に、昔からあるいわゆるリフォームローンは物件を担保に取らない（抵当がつかない）のでその分金利が高く、借入限度も低めだということです。
貸す側の気持ちになって考えると理解できますよね。
３．利用するときの注意点
以下のような点には注意が必要です。
✅ 未登記の建物や違法建築物は要相談・・・なかなか厳しい・・・
築年数が経た建物でよくあるのが、未登記の増築や、敷地内の工作物。
しかも、これからが建築確認申請等の手続きをせずになされているものが結構あります。
前述にもあったように、住宅ローンは『有担保』ですから、対象となる物件に『抵当権設定』がなされます。
その際に、未登記の部分があったり、加えて適法な手続きがなされていない場合はそこからの手続き如何では物件自体の取り扱いが難しくなってしまう場合があります。
✅ 金融機関によって住宅ローンの『借入期間』が異なる
一般的には、最終完済年齢が79～80歳となっている場合がほとんどなので、主債務者の年齢によって借入期間が決まってしまいます。
近年では最長40～50年が住宅ローンの借入期間の目安になっていますが、中古住宅の場合は35年と定められている金融機関もありますので、事前の確認が必要です。
✅ 物件売買と工事計画が同時進行になるので個人で進めるのは現実的に難しい
物件を購入するだけであれば、手続きはそんなに複雑ではありませんが、購入＋工事となると、『不動産売買契約』＋『工事請負契約』という二つの手続きと、それに関するそれぞれの資料を金融機関に提出することになります。
金融機関さんも不動産会社さんも良く言われますが、『物件検討の段階から工事会社と一緒に動いてほしい』というのはそういうった点があるからです。
5．住宅ローン控除って使える？
例えば、「50㎡以上の登記面積」「10年以上のローン契約」「一定の工事内容で資産価値の向上が見込まれる」など、いくつかの条件をクリアする必要があります。
この辺りは一般的な規模の物件を購入して、リノベーションであれば、まあクリアできる内容にですが、もう一つは『耐震基準』です。
昭和57年6月に施行されたのが『新耐震基準』と呼ばれ、それ以前の建物は『旧耐震基準』と呼ばれます。
現段階で、住宅ローン控除が受けれる中古住宅は『新耐震基準』の建物となっています。
しかしながら、旧耐震基準の建物でも、しっかりしている建物もたくさん存在しています。
住宅ローン減税は使えないけれど、それを根拠に価格の交渉等で物件が割安に購入できることもありますので、そのあたりもしっかり専門家と会話しながら進めていきましょう。
５．実際にやってみた人の話
「住宅ローンで購入＋リノベを一括にできたから、低金利で住宅ローン減税も受けることができた」
「築15年経って、リフォームしたいけどあまり自己資金は出したくなかったので、リフォーム＋住宅ローンで借り換えができてよかった」
「土地＋新築ではどうしても借入額が大きくなりすぎて踏み出せなかったけど、中古＋リノベでバランスのいいマイホーム計画が実現できた」
など、うまく使えば新築より賢い選択になるという声も多数あります。マイホームの形は色々です。
誠一「住宅ローンも使えて、物件次第では減税も受けれるなら問題ないね」
ゆり「うん、下手な建売買うよりも私たちらしいお家になるかもね」
誠一「俺のばあちゃんちも築50年以上だけど、ちゃんとメンテナンスしてるからか全然しっかりしてるもんね」
ゆり「だよね、ちょっと先入観なくして前向きに検討していきたいね！」
誠一「よ～し！なんだか運命の中古住宅に出会えるような気がしてきた！」
価値観も人ぞれぞれです。自分にとって最善の家づくりを見つけてください。
エイトデザインのHPにもたくさんの施工事例がUPされていますので、ぜひそんなおしゃれで賢いたくさんの家づくりをご覧ください（＾＾）
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